企业是由人组成的,企业要是没有了人,那就停止了.所以研究企业也同研究人一样,我们先从这样几个部位来研究,对一个企业来说,它的价值观就是它的企业文化,就像他的灵魂,战略是它的心脏、团队是它的右手,绩效是它的左手,我们发现文化、战略、治理机构、团队、绩效五个内部管理要素是企业成功的首要条件,营销、产品、客服、品牌四个外部经营要素中,只要具备其中两个就可以使企业成功,四个都具备就可以使企业成熟.进一步的研究发现,文化、战略、治理结构、团队、绩效这五个内部管理要素和品牌、营销、产品、客服四个外部经营要素之间,都存在着严密的内在逻辑联系.
现在标杆企业在全国更多的凭借是资金和管理的模式.中国房地产企业管理的综合症很多,许多企业老板建立管理框架,根本不从系统角度考虑先做什么,后做什么?
其结果是“体系不配套”、“换汤不换药”.
（一）管理的灵魂是文化
中国企业管理正进入崭新的时代,也就是文化管理时代.我们可以把经济发展形态分为自然经济、商品经济、知识经济,财富增长方式在自然经济时代是仓库,到了商品经济时代财富就是金库,但是到了知识经济时代你的财富就是你的脑库,越到后面我们越要意识到人力资本对企业发展的重要性.所以相应地对他的管理方式也要做一些变更.自然经济时代管理主要靠经验管理,到了商品经济时代就是制度管理,知识经济时代就是文化管理.管理方式在自然经济是人事管理,商品经济是人力资源,知识经济是人才资本.初创的企业是首脑是决定企业命运的关键,优秀企业是依靠制度,卓越的企业靠文化.
（二）老板要和员工签订“心灵契约”
企业文化的核心是解决人的信念问题.员工选择一个企业实际上就是选择企业文化,对企业老总来说,就是要抓文化.员工与企业除了“经济契约”,还有更重要的是“心灵契约”,“经济契约”只管一阵子,“心灵契约”是管一辈子的!所以我们要管企业的命运首先要管文化.各种资源的整合是需要文化的,文化就是这样的一种强力胶.文化不直接解决赚钱的问题,而是要解决企业持续赚钱的问题.一个企业的文化真正变成让员工自觉的认同,那这个企业才会持续不断的发展.
（三）老板要管住“九个”内外管理要素
第一个是“文化”.如何来解决呢?首先就是要制定企业“宪法”,就是找出你企业的灵魂,要立“宪法”,重践行.企业“宪法”能够铸就企业的“王牌军”!
第二个是战略.我们说战略是一张航海图,现在中国房地产企业界的战略很多都是“西瓜皮战略”,解决的方法要绘蓝图、定路径,还要鼓干劲.
第三个是治理机构.它是企业成功的平台,是企业稳坐钓鱼台的巨殿,他可以让企业干好很多事情.建立产权明晰的公司治理机构是“镇企之宝”,治理机构解决不好,将永远是一个“定时炸弹”.现在中国企业的治理机构是“座山雕”似的机构,造成了效率有了,科学性却没有了.解决的方法首先这个产权要多元化的发展,你的决策机制要智囊化,你的管理必须要向规范化过渡.
第四个是管理团队.要抱成团首先要解决利益问题,解决利益就是要给高官、给厚禄!没有利益吸引不了人才!人才与团队的关系,大家看一下,没有人才,这个团就是空的,队就剩了一半!我们现在在中国的很多的房地产企业发现,问题就是团队的建设问题.所以现在的团队是“胡传魁”团队.目前中国房地产企业面临最大的问题,不是经营问题,而是团队问题!现在的房地产市场是“春秋战国”时代,人才市场更是“春秋战国”时代!中国的房地产企业95％以上就是“利益群体”,而不是真正意义上的团队,真正意义上的团队还是寥寥无几.我们来看看中国房地产企业的四种“牛性”团队,像万科就是“犀牛团队”,中海是“水牛团队”,因为在中国的房地产企业里真正进行国内和海外的开拓的就是中海.金地是“黄牛团队”,金地是一头老黄牛式的,他做事情很踏实,大家很多人不会知道金地的老总是谁,但是都会知道万科的老总是谁,这和金地人的处事风格有关,他们特别踏实,他们特别能博得政府关系的好感.顺驰是“野牛团队”,他没有规矩,他一旦制定了东西,就按照自己的东西来做.解决的方法：针对这些房地产的经理频繁跳槽的现状,我觉得老总们一定要琢磨一下“财散人聚,财聚人散”的道理.可以采取江湖方式进入,商业方式退出.世界咨询师:全球最大的咨询培训行业平台.
第五就是绩效管理.绩效是衡量事物成功的标准.绩效管理的难点,我们觉得管理之难在管人,管人之难,难在评价,评价之难,难在量化.我们中国现在许多的绩效考核都是重定性的.有一些企业考核当中出现了著名的“四马效应”,有一些人说提拔了溜须拍“马”的,整倒了单枪匹“马”的,奖励了指鹿为“马”的,累死了当牛做“马”的.解决的方法首先要把“棍子”变成员工进步的“梯子”!通过每个月的绩效考核指出他的问题,然后提出解决的方法,这样员工才会有发展.通过科学的绩效考核,对企业来说就建立了人才生产的流水线.现在感觉有量化的东西做依据,老板就不会左右两难了.
如果企业前面五部分都做的比较好的话,你上身健全,至少是可以存活的,但是如果没有下身的话你只能走路,而不能跑步.
第六点市场营销.营销是企业成功的桥梁.口碑营销是房地产企业的致胜法宝.
解决的方法,营销不是卖产品,而是买信誉,我们现在的企业他们觉得卖方面就是卖产品,那卖产品他的想法就是我就把这个产品卖出去就完了,所以一锤子买卖的现象很严重.但是如果你不是卖产品,而是买信誉的时候,你就会觉得很重要了,如果客户对你建立起了信任,那就等于你在客户口袋里放了一张存折,他会随时往你户口里来存钱的.
第七个是产品.现在中国的产品都是“东施制造”的产品.解决的方法,市场要更细,个性更强,品质更高,效率更快.
第八个客服.客服是我们的源泉,客户是我们的衣食父母.许多的客户对开发商的不满不完全在于他投诉的问题有多大,而在于他投诉的问题被你太不尊重了,这样积累了许多的怨愤.一般的企业是客户怕开发商,但是真正的品牌公司是开发商怕客户,因为品牌开发商觉得如果处理不好会影响他的品牌的.解决的方法要像维护“红线图”一样维护客户的利益,要像争取“容积率”一样争取客户价值最大化.要像追求地段一样追求对客户的诚信.
第九个品牌.品牌是企业战略成功的结晶,做企业做到最后就是做品牌,有了好的品牌就如同踏上了风火轮.我们看一下这个“品”字,他实际上是三张嘴,代表了三种声音,第一个是知名度,第二个是美誉度,最后一个是忠诚度.万科把客户的投诉作为产品开发的源泉来对待,所以现在中国房地产品牌的效应我觉得是“王婆品牌”病症.品牌的概念在他们脑子里面就是种一点树.解决的方法是品德要好,品质要硬,品位要高.
中国房地产企业管理现状和我们刚才说的是倒过来的,没有按正规的规范化管理来架构.所以我们房地产企业要发展,就要建立一个源自于企业“强人”,又超越于企业“强人”的管理框架.中国新一代房地产发展商有了“质”的变化,让我们看到了希望,所以“5＋2成功法则”是一盏探照灯.如何才能做到从“优秀到卓越”,如果我们的房地产新锐学会并掌握了这个成功法则,同时又善于结合自己企业的实际举一反三,就一定可以由小变大,由弱变强,由“优秀到卓越”.如果一个企业具备了这些健全的东西,他一定会在这条路上跑好,所以我们房地产商首先要做一个身体健全的人,然后做一个走正路的人,然后做一个长跑运动员.